SynVest review: is beleggen in vastgoed via SynVest verstandig?

SynVest is een van de bekendste vastgoedbeleggingsfondsen in Nederland, met meer dan 13.000 klanten en €820 miljoen belegd vermogen. Het bedrijf biedt particuliere beleggers de mogelijkheid om met relatief kleine bedragen te investeren in commercieel vastgoed in Nederland en Duitsland. Maar is SynVest een goede keuze voor jouw beleggingsportefeuille? In deze uitgebreide review onderzoeken we de voor- en nadelen, analyseren we ervaringen van beleggers op Reddit en Trustpilot, en helpen we je bepalen of SynVest geschikt is voor jouw situatie.

★★☆☆☆ 2,0/5

Maandelijkse voorschotuitkering van 6% op jaarbasis

Open SynVest

€2500

Min.
Storting

✅

AIFMD-
richtlijnen

✅

AFM
vergunning

Betaalmethode

• 
• 

Wat is SynVest?

SynVest Fund Management is sinds 2005 actief als beheerder van vastgoedbeleggingsfondsen. Het bedrijf staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en heeft een vergunning als beheerder van alternatieve beleggingsinstellingen volgens de AIFMD-richtlijnen. SynVest beheert twee hoofdfondsen waarin particuliere beleggers kunnen investeren: het SynVest Dutch RealEstate Fund en het SynVest German RealEstate Fund.

De kerngedachte achter SynVest is dat beleggers toegang krijgen tot professioneel beheerd vastgoed zonder zelf een volledig pand te hoeven kopen. Je koopt certificaten in een fonds dat investeert in tientallen vastgoedobjecten, waardoor je als kleine belegger profiteert van spreiding en professioneel beheer. Het minimale instapbedrag bedraagt €2.500, wat SynVest toegankelijk maakt voor een breed publiek.

De twee fondsen van SynVest

Via SynVest kunnen investeerde geld beleggen in twee verschillende fondsen.

SynVest Dutch RealEstate Fund

Het Nederlandse vastgoedfonds is opgericht in 2020 en investeert in een mix van commercieel vastgoed verspreid over heel Nederland. De portefeuille bestaat uit 64 objecten met een totale waarde van circa €484 miljoen. Het fonds richt zich op vastgoed dat ook op lange termijn in een behoefte blijft voorzien, zoals supermarkten (waaronder meerdere Albert Heijn-filialen), wijkwinkelcentra, gezondheidscentra, bedrijfsruimten en kantoren.

Het fonds adverteert met een gemiddeld jaarlijks rendement van 8,6% sinds oprichting in 2020. Beleggers ontvangen een maandelijkse voorschotuitkering van 6% op jaarbasis. Dit voorschot wordt vooruitbetaald op basis van het verwachte resultaat en de beschikbare liquide middelen. Het definitieve rendement wordt aan het einde van het jaar vastgesteld en kan hoger of lager uitvallen dan de voorschotuitkering.

SynVest German RealEstate Fund

Het Duitse vastgoedfonds bestaat sinds 2011 en investeert in verschillende soorten vastgoed verspreid over Duitsland, waaronder supermarkten, winkelcentra, gezondheidscentra en woningen. De portefeuille had in 2024 een waarde van €349 miljoen, een daling ten opzichte van de €422 miljoen in 2023.

Dit fonds verkeert momenteel in zwaar weer. In juni 2025 heeft SynVest aangekondigd dat het maandelijkse voorschotdividend tijdelijk wordt opgeschort tot minimaal het eerste kwartaal van 2026. Dit is een ingrijpende maatregel die veel beleggers op het verkeerde been heeft gezet. De problemen zijn het gevolg van een combinatie van factoren: de kwakkelende Duitse economie, beperkte mogelijkheden om huren te verhogen, stijgende kosten en substantiële investeringen in het vastgoed die uit de kas van het fonds zijn gefinancierd.

Hoe werkt beleggen bij SynVest?

Beleggen bij SynVest begint met een minimale inleg van €2.500. Er worden geen instapkosten gerekend, wat gunstig is vergeleken met sommige andere beleggingsproducten. Je koopt certificaten tegen de actuele koers, die maandelijks wordt vastgesteld op basis van de intrinsieke waarde van het fonds. Voor het Dutch RealEstate Fund bedroeg de koers in december 2024 €53,00 per certificaat.

Het inschrijfproces verloopt via de website van SynVest of via intermediairs zoals Excellent Fondsen. Na aanmelding ontvang je fondsdocumenten zoals het prospectus en het Essentiële-informatiedocument (EID), waarin alle belangrijke informatie over risico’s en kosten staat vermeld. SynVest hanteert een persoonlijke benadering en biedt de mogelijkheid voor een gesprek met een medewerker om het product te laten toelichten.

Rendement en uitkeringen

Het rendement bij SynVest bestaat uit twee componenten: de maandelijkse voorschotuitkering en de waardeontwikkeling van je certificaten. De voorschotuitkering wordt maandelijks op je rekening gestort en bedraagt voor het Dutch RealEstate Fund 6% op jaarbasis. Dit is een voorschot op het verwachte jaarresultaat, geen gegarandeerd rendement.

Aan het einde van het jaar wordt het definitieve rendement vastgesteld. Als het fonds beter heeft gepresteerd dan verwacht, ontvang je een nabetaling. Als het resultaat tegenvalt, kan het zijn dat je te veel voorschot hebt ontvangen. In dat geval wordt het verschil verrekend met toekomstige uitkeringen of ingehouden bij verkoop van je certificaten.

Daarnaast kan de waarde van je certificaten stijgen of dalen. De koers wordt maandelijks vastgesteld op basis van taxaties van het vastgoed in de portefeuille. Als de vastgoedwaarden stijgen, stijgt ook de koers van je certificaten. Omgekeerd kunnen dalende vastgoedwaarden leiden tot een lagere certificaatkoers.

Uitstappen – belangrijke beperkingen die je moet kennen

Uitstappen uit SynVest is complexer dan instappen. Hoewel het fonds formeel een open-end structuur heeft waarbij je jaarlijks je certificaten kunt aanbieden, zijn er belangrijke beperkingen. SynVest hanteert een inkoopbeperking: het fonds koopt maximaal 5% van het totaal aantal uitstaande certificaten per jaar terug. Als meer beleggers willen uitstappen, ontstaat er een wachtrij.

Dit betekent dat je niet zomaar op elk gewenst moment je geld terug kunt krijgen. Als veel beleggers tegelijkertijd willen uitstappen, zoals momenteel het geval is bij het German RealEstate Fund, kan het jaren duren voordat je aan de beurt bent. Deze beperkte liquiditeit is een van de grootste risico’s van beleggen in SynVest.

Daarnaast zijn er uitstapkosten. Deze zijn gedurende de eerste drie jaar aanzienlijk hoger om de initiële aankoopkosten (zoals makelaarscourtage, acquisitiekosten en overdrachtsbelasting) te compenseren. De uitstapkosten bedragen in jaar 1 maar liefst 9%, in jaar 2 nog 7%, in jaar 3 nog 5%, en na drie jaar structureel 2,5%. Deze kosten komen ten goede aan het fonds, niet aan de beheerder.

Kosten – welke kostenposten drukken het rendement bij SynVest?

Een van de meest kritische punten bij SynVest zijn de kosten. Hoewel er geen instapkosten zijn, zijn er wel diverse andere kostenposten die je rendement aanzienlijk kunnen drukken.

Lopende kosten

De lopende kosten zijn mogelijk nog problematischer. Volgens verschillende bronnen kunnen de jaarlijkse lopende kosten oplopen tot 8,1% tot zelfs 10,8% van het rendement. Dit is extreem hoog vergeleken met het gemiddelde van 1-3% bij actief beheerde beleggingsfondsen. Ter vergelijking: een indexfonds zoals VWCE heeft een Total Expense Ratio (TER) van slechts 0,22%.

Deze hoge kosten bestaan uit verschillende componenten: beheervergoeding, administratiekosten, accountantskosten, toezichtkosten, taxatiekosten en diverse andere operationele kosten. Omdat vastgoedfondsen intensief beheer vereisen (denk aan onderhoud, huurdersbeheer, juridische zaken), zijn de kosten hoger dan bij passieve indexfondsen. Maar zelfs binnen de vastgoedsector zijn de kosten van SynVest aan de hoge kant.

Het probleem met deze hoge lopende kosten is dat ze jaar na jaar aan je rendement knagen. Als het fonds 8,6% bruto rendement behaalt en de lopende kosten bedragen 8%, dan blijft er netto slechts 0,6% over. Dit maakt het zeer moeilijk om op lange termijn een aantrekkelijk rendement te behalen.

Uitstapkosten

De uitstapkosten zijn bijzonder hoog, vooral in de eerste drie jaar. Met 9% in het eerste jaar is het vrijwel onmogelijk om met winst uit te stappen als je korter dan een jaar belegt. Zelfs na drie jaar betaal je nog altijd 2,5% uitstapkosten. Ter vergelijking: bij een broker zoals DeGiro betaal je voor het kopen en verkopen van een REIT (beursgenoteerd vastgoedfonds) slechts enkele euro’s aan transactiekosten.

Deze hoge uitstapkosten maken SynVest uitsluitend geschikt voor langetermijnbeleggers die hun geld minimaal vijf tot tien jaar kunnen missen. Kortdurend beleggen in SynVest is financieel gezien geen verstandige keuze.

Vergelijking met alternatieven

Om de kosten in perspectief te plaatsen, vergelijken we SynVest met enkele alternatieven:

Uit deze vergelijking blijkt dat SynVest op het gebied van kosten niet goed scoort. De combinatie van hoge uitstapkosten en zeer hoge lopende kosten maakt het moeilijk om concurrerend rendement te behalen.

Rendement SynVest: wat kun je verwachten?

SynVest adverteert met aantrekkelijke rendementen. Het Dutch RealEstate Fund claimt een gemiddeld jaarlijks rendement van 8,6% sinds oprichting in 2020. Het German RealEstate Fund had historisch vergelijkbare rendementen, hoewel de recente jaren teleurstellend zijn geweest.

Deze rendementen klinken aantrekkelijk, zeker in vergelijking met spaarrekeningen. Maar er zijn enkele belangrijke kanttekeningen bij deze cijfers.

Daadwerkelijke ervaringen van beleggers

Op Reddit en Trustpilot vertellen beleggers een ander verhaal. Een gebruiker op r/DutchFIRE die drie jaar bij SynVest heeft belegd in zowel het Duitse als Nederlandse vastgoed, meldt dat het effectieve rendement slechts 4-5% bedroeg. Dit is aanzienlijk lager dan de geadverteerde 8,6% tot 10,8%.

Op Trustpilot klaagt een belegger: “De rendementen zijn mega tegenvallend. Dan bedoel ik het koersverloop van mijn participaties. Ze staan allemaal dik verlies, meer dan 20 procent. Dat had ik natuurlijk niet verwacht bij vastgoed belegging.” Een andere reviewer schrijft: “Rendementen veel lager dan aangegeven. Kennelijk verkeerde objecten. Zeker bij German Fund!!!!”

Deze discrepantie tussen geadverteerde en gerealiseerde rendementen is zorgwekkend. Het suggereert dat de hoge lopende kosten en de recente waardedaling van het vastgoed een aanzienlijke impact hebben op het netto rendement dat beleggers daadwerkelijk ontvangen.

Vergelijking met alternatieven

Om het rendement in perspectief te plaatsen, vergelijken we SynVest met enkele alternatieven over de periode 2020-2024:

Uit deze vergelijking blijkt dat zelfs als SynVest het geadverteerde rendement zou halen, het nog altijd achterblijft bij een simpel wereldwijd indexfonds. En als we uitgaan van de ervaringen van daadwerkelijke beleggers (4-5%), dan is het rendement ronduit teleurstellend.

Problemen met het German RealEstate Fund

Het SynVest German RealEstate Fund verkeert sinds 2024 in ernstige problemen. Deze situatie verdient extra aandacht omdat het illustreert welke risico’s verbonden zijn aan beleggen in SynVest.

Dividend opgeschort

In juni 2025 kondigde SynVest aan dat het maandelijkse voorschotdividend voor het German RealEstate Fund wordt opgeschort tot minimaal het eerste kwartaal van 2026. Voor veel beleggers die rekenden op deze maandelijkse inkomstenstroom was dit een harde klap. Het dividend was jarenlang een van de belangrijkste trekpleisters van het fonds.

Oorzaken van de problemen

De problemen zijn het gevolg van een combinatie van factoren:

• Duitse economie in recessie: De Duitse economie is de laatste drie jaar gekrompen. Dit heeft geleid tot teruglopende vraag naar commercieel vastgoed en druk op huurprijzen. Veel huurders in de retailsector kunnen hogere huren niet betalen.
• Beperkte mogelijkheden om huren te verhogen: In Duitsland gelden strenge regels voor huurverhogingen. Inflatiecorrecties mogen pas worden doorgevoerd nadat de inflatie sinds de laatste aanpassing minimaal 10% is opgelopen. Bovendien bevatten veel huurcontracten met grote winkelketens een beperking: doorgaans mag slechts 70-75% van de vastgestelde inflatiecorrectie worden toegepast. Hierdoor stijgen de huuropbrengsten veel minder snel dan de kosten.
• Stijgende kosten: Terwijl de huurinkomsten stagneren, zijn de kosten voor beheer, onderhoud en exploitatie wel gestegen met de inflatie. Daarnaast heeft de Duitse overheid per 1 januari 2024 strengere duurzaamheidseisen ingevoerd voor nieuwbouw en bestaande gebouwen. Een flink deel van de portefeuille moet worden aangepast aan deze normen, wat aanzienlijke investeringen vergt.
• Investeringen uit eigen middelen: SynVest heeft substantieel geïnvesteerd in het vastgoed om waarde te creëren, leegstand te verlagen en de verhuurbaarheid te verbeteren. Deze investeringen zijn niet gefinancierd met bancaire leningen vanwege ongunstige rentecondities, maar uit de kas van het fonds. Dit heeft de liquiditeitspositie van het fonds uitgehold.
• Waardedaling portefeuille: De waarde van de Duitse portefeuille is gedaald van €422 miljoen in 2023 naar €349 miljoen in 2024. Deze waardedaling van ruim 17% heeft een directe impact op de koers van de certificaten.

Gevolgen voor beleggers

De gevolgen voor beleggers in het German RealEstate Fund zijn fors. Niet alleen ontvangen ze geen dividend meer, maar ze kunnen ook niet of nauwelijks uitstappen. Volgens het Financieele Dagblad is er al ruim een jaar een wachtrij van beleggers die willen uitstappen. Door de 5%-inkoopbeperking kan het jaren duren voordat iedereen die wil uitstappen aan de beurt is.

Zelfs als beleggers mogen uitstappen, gebeurt dat tegen een lagere koers (door de waardedaling van het vastgoed) én met aanzienlijke uitstapkosten (tot 9% in het eerste jaar, 2,5% na drie jaar). Een belegger op Trustpilot schrijft: “German RealEstate Uitgestapt nu ook de dividend is opgeschort. En met verlies uiteindelijk, ben het zat dat de berichten nu al 3 jaar zijn we zien de toekomst positief in.”

Het sentiment is omgeslagen. Waar beleggers eerder rekenden op een stabiel inkomensfonds, is het German RealEstate Fund nu verworden tot een illiquide en onzekere belegging met onbekende looptijd. Beleggers zitten letterlijk klem: geen dividend, geen exit, en onduidelijk wanneer de situatie verbetert.

FBI-status: fiscale complicaties

Een ander belangrijk aandachtspunt is de veranderende fiscale status van SynVest. Tot 1 januari 2025 had het SynVest Dutch RealEstate Fund de status van Fiscale Beleggingsinstelling (FBI). Deze status betekende dat het fonds gevrijwaard was van 25,8% vennootschapsbelasting, wat gunstig was voor het rendement.

Per 1 januari 2025 is het FBI-regime voor vastgoedfondsen afgeschaft. Dit betekent dat SynVest in beginsel volledig belast wordt onder het reguliere vennootschapsbelastingtarief. Om dit te voorkomen, heeft SynVest ervoor gekozen om het fonds om te zetten naar een fiscaal transparante structuur. In zo’n structuur is het fonds zelf niet langer belastingplichtig, maar worden de beleggers direct belast voor hun aandeel in de winst.

Deze herstructurering is complex en brengt onzekerheden met zich mee. SynVest heeft de Belastingdienst verzocht om te bevestigen dat de voorgestelde aanpak in overeenstemming is met het overgangsrecht, maar wacht nog op een reactie. Tot die tijd is onduidelijk wat de exacte fiscale gevolgen voor beleggers zullen zijn.

Een gebruiker op Reddit merkt op: “Buiten de hoge uitstapkosten moet je ook rekening houden dat SynVest mogelijk in 2025 zijn FBI status verliest. Dat gaat zeker ten koste van het rendement.” Deze onzekerheid is een extra risicofactor waar potentiële beleggers rekening mee moeten houden.

SynVest reviews – ervaringen op Trustpilot

SynVest heeft op Trustpilot een score van 3,5 uit 5 sterren op basis van 842 reviews. Dit is een gemiddelde score die een gemengd beeld schetst. De verdeling is opvallend gepolariseerd: 39% geeft 5 sterren, maar 26% geeft slechts 1 ster.

Positieve reviews

Beleggers die tevreden zijn over SynVest waarderen vooral de volgende aspecten:

• Betrouwbaarheid en toezicht. Veel reviewers benadrukken dat SynVest onder toezicht staat van de AFM en meerdere Cashcow Awards heeft gewonnen. Een reviewer schrijft: “SynVest doet wat het beloofd. Betrouwbaar, meerdere cashcow awards en onder AFM toezicht. Ik beleg sinds een paar jaar bij SynVest. Het rendement is misschien niet spectaculair maar wel steady. Voor lange termijn prima.”
• Gebruiksgemak. Het platform wordt als gebruikersvriendelijk ervaren. “Erg gebruikersvriendelijk platform, ideaal voor grote en kleine investeringen. Wij gebruiken het om maandelijks een vast bedrag in te leggen en dit bevalt ons uitstekend!”
• Communicatie. Sommige beleggers waarderen de transparante communicatie over portefeuilleaanpassingen en de persoonlijke telefonische bereikbaarheid. “SynVest geeft de juiste hoeveelheid aandacht aan mij als klant. Ook de aanpassingen aan de portefeuille worden transparant gecommuniceerd.”
• Dividend. Voor beleggers in het Dutch RealEstate Fund is de maandelijkse uitkering een pluspunt. “Het maandelijks voorschot dividend is goed. Het rendement is goed. Dat krijg je met je spaargeld niet voor elkaar.”

Negatieve reviews

De negatieve reviews focussen op enkele terugkerende thema’s:

• Teleurstellend rendement. Dit is verreweg de meest voorkomende klacht. “De rendementen zijn mega tegenvallend. Dan bedoel ik het koersverloop van mijn participaties. Ze staan allemaal dik verlies, meer dan 20 procent. Dat had ik natuurlijk niet verwacht bij vastgoed belegging.” Een andere reviewer: “Rendementen veel lager dan aangegeven. Kennelijk verkeerde objecten. Zeker bij German Fund!!!!”
• Problemen met German RealEstate Fund. Veel negatieve reviews betreffen specifiek het Duitse fonds. “German RealEstate Uitgestapt nu ook de dividend is opgeschort. En met verlies uiteindelijk, ben het zat dat de berichten nu al 3 jaar zijn we zien de toekomst positief in.” Een ander: “Bedenkelijk dividend beleid bij het German Real Estate fund dat sterk in koerswaarde is gedaald laatste 2 jaar. Dividend was 6%, enkele jaren geleden verlaagd naar 4%, om vorig jaar te verhogen naar 5%, om dit jaar weer te verlagen naar 4%.”
• Moeilijk uitstappen. Beleggers klagen over de beperkte liquiditeit. “Verkopen blijkt niet direct te kunnen, dat vind ik een nadeel.” Een ander: “In oktober 2025 opdracht gegeven tot algehele verkoop van mijn belegging in SynVest. Men komt met een reactie dat dit pas op 1 februari 2026 mogelijk is.”
• Communicatieproblemen. Niet iedereen is tevreden over de communicatie. “In communicatie gaat het niet altijd gemakkelijk. Kan niet met juiste personen doorverbinden. Reageren met je verkeerde naam en niet prettig.” Een ander: “Dit bedrijf lijkt wel van de werkversch affing nooit teruggebeld na herhaaldelijk verzoek.”
• Hoge uitstapkosten. Hoewel minder vaak genoemd, zijn de uitstapkosten ook een bron van frustratie. “Verbeterpunt vind ik de hoge uitstapkosten in de eerste jaren.”

Opvallende patronen

Enkele opvallende patronen in de Trustpilot-reviews:

• Veel reviews “op uitnodiging”. Een aanzienlijk deel van de reviews is “op uitnodiging” van SynVest. Dit kan een positieve bias veroorzaken, omdat tevreden klanten eerder geneigd zijn om een uitnodiging te accepteren dan ontevreden klanten.
• SynVest reageert actief. SynVest heeft 94% van de negatieve reviews beantwoord, meestal binnen twee weken. Dit toont aan dat het bedrijf de feedback serieus neemt, hoewel de antwoorden vaak defensief zijn en de structurele problemen niet oplossen.
• Timing van negatieve reviews. Veel negatieve reviews dateren uit 2024-2025, samenvallend met de problemen bij het German RealEstate Fund en de algemene druk op de vastgoedmarkt.

SynVest ervaringen op Reddit

Op Reddit is het sentiment over SynVest overwegend negatief, vooral in de r/DutchFIRE en r/beleggen communities. Deze communities bestaan uit financieel bewuste beleggers die vaak vergelijkingen maken met indexfondsen en andere beleggingsvormen.

Belangrijkste kritiekpunten

• Rendement valt tegen. Een gebruiker die drie jaar bij SynVest heeft belegd schrijft: “Heb 3 jaar bij SynVest gezeten in zowel Duitse als Nederlandse vastgoed. Effectief rendement was zo’n 4-5% volgens mij. M.i. geen meerwaarde tov normale all world etf portfolio zeker gezien de 5% al op de top van de vastgoedboom was.” Dit effectieve rendement van 4-5% is aanzienlijk lager dan de geadverteerde 8,6-10,8%.
• Hoge kosten. Meerdere gebruikers wijzen op de hoge kosten. “Ik begon eerder dit jaar bij SynVest maar ben na paar maanden gestopt met inleggen. Ik reken op 6% rendement bij SynVest. Daar moet je 2% op inleveren met de VRH. Houd je 4% over die je risicovrij kan krijgen op depositos nu (Raisin). Zelfs al wordt SynVest 7-8% dan is het dat verschil niet waard omdat je bij SynVest ook risico hebt op daling van waarde.”
• Belachelijke uitstapkosten. Een gebruiker noemt de uitstapkosten “pure diefstal”: “De belangrijkste reden om dit links te laten liggen zijn de belachelijke uitstapkosten. Moet je je voorstellen: ben je jaren aan het investeren, heb je eindelijk een ton. Wil je uitstappen, stelen ze gewoon 2500 euro van je. Pure diefstal. Hard weglopen dus. Edit: neem gewoon een REIT bij DeGiro.”
• FBI-status risico. Een gebruiker waarschuwt: “Buiten de hoge uitstapkosten moet je ook rekening houden dat SynVest mogelijk in 2025 zijn FBI status verliest. Dat gaat zeker ten koste van het rendement.”
• Korte trackrecord. Meerdere gebruikers wijzen erop dat het fondsrendement sinds 2020 weinig zegt. “Een gemiddeld fondsrendement sinds 2020 zegt natuurlijk niet zo heel veel, is echt nog korte termijn. Iets ‘saaiers’ zoals NT World zit de laatste 3 jaar op 11,8%. En dat zonder al die hoge uitstapkosten.”

Algemeen advies

Het algemene advies op Reddit is duidelijk: “Mijn mening? Hard wegrennen.” Meerdere gebruikers adviseren om in plaats van SynVest te kiezen voor REITs via een broker of voor indexfondsen. De consensus is dat SynVest geen meerwaarde biedt ten opzichte van deze alternatieven, vooral niet gezien de hoge kosten en beperkte liquiditeit.

Risico’s van beleggen in SynVest

Aan beleggen in SynVest zijn diverse risico’s verbonden die je goed moet begrijpen voordat je instap.

Liquiditeitsrisico

Dit is waarschijnlijk het grootste risico. Door de 5%-inkoopbeperking kan het jaren duren voordat je je geld terugkrijgt als veel beleggers tegelijkertijd willen uitstappen. In het prospectus staat expliciet: “Hierdoor is het mogelijk dat beleggers gedurende een langere periode, bijvoorbeeld meer dan 10 jaar, niet (volledig) kunnen uitstappen wanneer zij dat willen.”

Dit maakt Synvest uitsluitend geschikt voor beleggers die hun geld zeer langdurig kunnen missen en geen acute behoefte hebben aan liquiditeit. Als je onverwacht geld nodig hebt, zit je mogelijk vast.

Marktrisico

De waarde van vastgoed fluctueert. We hebben dit de afgelopen jaren duidelijk gezien bij het German RealEstate Fund, waar de portefeuille in waarde daalde van €422 miljoen naar €349 miljoen. Stijgende rentes, economische recessies, veranderende vraag naar bepaalde vastgoedtypen – dit alles kan de waarde van je belegging negatief beïnvloeden.

Renterisico

Vastgoed is gevoelig voor renteveranderingen. Stijgende rentes hebben een dubbel effect: ze verhogen de financieringskosten van het fonds (veel vastgoed is gefinancierd met schuld) en ze verlagen de waardering van vastgoed (hogere disconteringsvoet). De rentestijgingen van 2022-2024 hebben dit pijnlijk duidelijk gemaakt.

Verhuur- en leegstandsrisico

Als huurders vertrekken of failliet gaan, loopt het fonds huurinkomsten mis. Bij het German RealEstate Fund bedroeg de leegstand in april 2025 nog 9,2%, hoewel dit in juni was teruggebracht tot 8,5%. Leegstand betekent geen inkomsten, maar wel doorlopende kosten voor onderhoud, belastingen en verzekeringen.

Concentratierisico

SynVest belegt uitsluitend in Nederland en Duitsland. Dit betekent beperkte geografische spreiding. Als de Nederlandse en Duitse vastgoedmarkten tegelijkertijd onder druk komen te staan, heeft dit direct impact op beide fondsen. Een wereldwijd gespreide REIT-ETF biedt meer diversificatie.

Regelgevingsrisico

Veranderingen in wet- en regelgeving kunnen grote impact hebben. We zien dit bij de afschaffing van de FBI-status en bij de nieuwe Duitse duurzaamheidseisen per 1 januari 2024. Dergelijke wijzigingen kunnen leiden tot hogere kosten of lagere rendementen.

Beheerrisico

Je bent volledig afhankelijk van de kwaliteit van het management van SynVest. Als het management slechte investeringsbeslissingen neemt, onderhoud uitstelt of huurders slecht selecteert, heeft dit directe gevolgen voor je rendement. Je hebt als individuele belegger geen invloed op deze beslissingen.

Voor wie is SynVest geschikt?

Na analyse van alle informatie kunnen we concluderen voor wie SynVest wel en niet geschikt is.

SynVest is geschikt voor:

• Zeer langetermijnbeleggers. Als je je geld minimaal 10-15 jaar kunt missen en geen acute behoefte hebt aan liquiditeit, dan kan SynVest een optie zijn. De hoge uitstapkosten en beperkte liquiditeit maken korter beleggen onverstandig.
• Beleggers die specifiek vastgoedexposure willen. Als je bewust kiest voor vastgoed als onderdeel van een gediversifieerde portefeuille en de specifieke kenmerken van vastgoed (tastbaar, stabiele kasstromen) waardeert, dan kan SynVest een rol spelen. Let wel: er zijn goedkopere alternatieven zoals REITs.
• Beleggers met hoge risicotolerantie. Je moet kunnen accepteren dat je geld jarenlang vastzit, dat het dividend kan worden opgeschort (zoals bij het German Fund), en dat de waarde van je certificaten flink kan dalen.
• Beleggers die de hoge kosten accepteren. Als je bereid bent om 8-10% lopende kosten en 2,5-9% uitstapkosten te betalen in ruil voor professioneel vastgoedbeheer, dan kan SynVest een optie zijn.

SynVest is NIET geschikt voor:

• Kortetermijnbeleggers. Door de hoge uitstapkosten (9% in jaar 1) is het vrijwel onmogelijk om met winst uit te stappen binnen drie jaar.
• Beleggers die waarde hechten aan liquiditeit. Als je mogelijk binnen enkele jaren je geld nodig hebt, is SynVest geen goede keuze. De 5%-inkoopbeperking betekent dat uitstappen lang kan duren.
• Kostenbe wuste beleggers. Als je de voorkeur geeft aan goedkope beleggingsproducten met lage lopende kosten, zijn indexfondsen of REITs veel geschikter. De lopende kosten van 8-10% bij SynVest zijn extreem hoog.
• Beleggers die maximaal rendement zoeken. De ervaringen van beleggers laten zien dat het effectieve rendement (4-5%) achterblijft bij wereldwijde indexfondsen (10-12%). Als je maximaal rendement wilt, zijn er betere alternatieven.
• Beginnende beleggers. SynVest is complex, illiquide en duur. Voor beginners zijn simpele, goedkope indexfondsen een veel betere eerste stap in de wereld van beleggen.

Alternatieven voor SynVest

Als je overweegt om in vastgoed te beleggen maar twijfelt over SynVest, zijn er diverse alternatieven:

Beursgenoteerde REITs

REITs (Real Estate Investment Trusts) zijn beursgenoteerde vastgoedfondsen die je via een broker kunt kopen en verkopen. Voordelen: dagelijkse liquiditeit, lage transactiekosten (enkele euro’s), geen uitstapkosten, transparante prijsvorming. Nadelen: meer volatiliteit door beurskoersen, dividendbelasting.

Voorbeelden van Nederlandse REITs: Wereldhave, Vastned Retail, WDP. Internationale REITs: Realty Income, Prologis, Simon Property Group.

REIT-ETFs

Voor nog meer spreiding kun je kiezen voor een REIT-ETF die investeert in tientallen of honderden REITs wereldwijd. Voorbeelden: iShares Developed Markets Property Yield (IWDP), Vanguard Global ex-US Real Estate (VNQI). Voordelen: wereldwijde spreiding, lage kosten (TER vaak 0,2-0,4%), dagelijkse liquiditeit. Nadelen: dividendbelasting, beursvolatiliteit.

Wereldwijde indexfondsen met vastgoedcomponent

Een wereldwijd indexfonds zoals VWCE bevat ook een klein percentage vastgoedaandelen (REITs). Als je simpelweg wilt beleggen in de wereldeconomie inclusief vastgoed, is dit de meest eenvoudige en goedkope optie. TER: 0,22%, wereldwijde spreiding, dagelijkse liquiditeit.

Andere vastgoedbeleggingsfondsen

Er zijn alternatieven voor SynVest zoals Corum Investments, die investeert in Europees commercieel vastgoed. Ook hier gelden hoge kosten en beperkte liquiditeit, maar sommige beleggers ervaren Corum als transparanter. Doe altijd grondig onderzoek voordat je in dergelijke fondsen stapt.

Direct vastgoed

Als je voldoende kapitaal hebt (minimaal €50.000-100.000), kun je overwegen om zelf een beleggingspand te kopen. Voordelen: volledige controle, hefboomwerking mogelijk via hypotheek, fiscale voordelen. Nadelen: veel werk (onderhoud, huurdersbeheer), geen spreiding, illiquide, hoge instapkosten.

Conclusie: is SynVest de moeite waard?

Na uitgebreide analyse van alle beschikbare informatie is onze conclusie genuanceerd maar overwegend negatief over SynVest als beleggingsproduct.

De grootste bezwaren

• Extreem hoge kosten. Met lopende kosten van 8-10,8% per jaar en uitstapkosten van 2,5-9% behoort SynVest tot de duurste beleggingsproducten op de Nederlandse markt. Deze kosten vreten het rendement volledig op. Ter vergelijking: een indexfonds heeft lopende kosten van 0,2-0,5% en geen uitstapkosten.
• Teleurstellend rendement. Hoewel SynVest adverteert met rendementen van 8,6-10,8%, laten ervaringen van daadwerkelijke beleggers zien dat het effectieve rendement slechts 4-5% bedraagt. Dit is lager dan wat je met een simpel wereldwijd indexfonds kunt behalen (10-12%), en zelfs lager dan wat je momenteel risicovrij op een spaarrekening kunt krijgen (3-4%).
• Beperkte liquiditeit. Door de 5%-inkoopbeperking kan het jaren duren voordat je je geld terugkrijgt. In het prospectus staat expliciet dat het mogelijk meer dan 10 jaar kan duren. Dit maakt SynVest uitsluitend geschikt voor zeer langetermijnbeleggers die hun geld absoluut kunnen missen.
• Problemen bij German Fund. De situatie bij het German RealEstate Fund illustreert de risico’s: dividend opgeschort, waardedaling van 17%, lange wachtrij van beleggers die willen uitstappen maar niet kunnen. Dit toont aan dat vastgoedbeleggen via SynVest niet de stabiele, voorspelbare belegging is die het lijkt te zijn.

Wanneer zou SynVest toch interessant kunnen zijn?

SynVest kan alleen interessant zijn in zeer specifieke situaties: je bent een zeer langetermijnbelegger (10+ jaar), je wilt specifiek vastgoedexposure in Nederland en Duitsland, je accepteert de hoge kosten en beperkte liquiditeit, en je hebt al een goed gediversifieerde portefeuille waarin SynVest een kleine rol (maximaal 5-10%) speelt.

Voor de overgrote meerderheid van beleggers zijn er echter betere alternatieven: beursgenoteerde REITs via een broker, REIT-ETFs, of simpelweg een wereldwijd indexfonds dat ook vastgoed bevat. Deze alternatieven bieden lagere kosten, betere liquiditeit en historisch gezien hoger rendement.

M0ney.nl eindoordeel – SynVest review – 2 uit 5

Op een schaal van 1 tot 5 geven we SynVest een 2 uit 5. Het bedrijf is legitiem en gereguleerd, maar de combinatie van extreem hoge kosten, teleurstellend rendement, beperkte liquiditeit en recente problemen bij het German Fund maken het voor de meeste beleggers geen verstandige keuze.

Als je overweegt om in SynVest te beleggen, stel jezelf deze vragen: Kan ik dit geld 10-15 jaar missen? Accepteer ik dat ik mogelijk met verlies uitstap door de hoge kosten? Ben ik bereid om 8-10% per jaar aan kosten te betalen? Accepteer ik dat het dividend kan worden opgeschort? Als het antwoord op één van deze vragen “nee” is, dan is SynVest niet geschikt voor jou.

Voor de meeste beleggers luidt ons advies: kies voor een goedkoop, wereldwijd gespreid indexfonds. Als je specifiek vastgoedexposure wilt, koop dan beursgenoteerde REITs via een broker. Deze alternatieven bieden betere liquiditeit, lagere kosten en historisch gezien hoger rendement – zonder de complexiteit en risico’s van SynVest.

★★☆☆☆ 2,0/5

Maandelijkse voorschotuitkering van 6% op jaarbasis

Open SynVest

€2500

Min.
Storting

✅

AIFMD-
richtlijnen

✅

AFM
vergunning

Betaalmethode

• 
• 

Veelgestelde vragen